假设您拥有的房地产已持有一年以上，并出售以获得应税收益。也许这笔收益来自通过有限责任公司、合伙企业或 S 公司等直通实体间接拥有房地产。您可能需要向山姆大叔支付标准的 15% 或 20% 联邦所得税率，这通常适用于持有一年以上的资产的长期资本收益。
然而，由于折旧扣除
部分房地产收益可能被征收更高的税率。以下是房地产收益可能涉及的联邦所得税问题的概述。
空置土地
目前，出售空置土地的最高联邦长期资本利得税税率为 20%。20% 的税率只针对高收入人群。具体来说，如果您在 2024 年是单身申报者，当您的应税收入（包括任何土地出售收益和任何其他长期资本收益）超过 518,900 美元时，20% 的税率就会开始生效。对于已婚的联合申报夫妇，20% 的税率会在您的应税收入超过 583,750 美元时开始生效。
对于户主，20% 的税率会
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在您的应税收入超过 551,350 美元时开始生效。如果您的收入低于适用的门槛，您需要为土地出售收益缴纳不超过 15% 的联邦税。但是，您可能还需要为部分或全部收益缴纳 3.8% 的净投资收入税 (NIIT)。
折旧收益
使用适用的直线法计算的归因于房地产折旧的收益称为未收回的第 1250 条收益。这类收 黎巴嫩 whatsApp 地址 益通常按 25% 的联邦统一税率征税，除非如果收益只是包含在您的应税收入中而没有特殊待遇，则按较低的税率征税。您可能还欠部分或全部未收回的第 1250 条收益的 3.8% NIIT。
可折旧合格改良财产收益
合格改良物业 (QIP) 通常是指 警报新闻 对非住宅建筑内部部分进行的任何改良，这些改良在建筑投入使用后才投入使用。但是，QIP 不包括对建筑、电梯、自动扶梯或建筑内部结构框架进行扩建的支出。
您可以为 QIP 申请第一年
第 179 条扣除或第一年奖金折旧。当您出售已申请第一年第 179 条扣除的 QIP 时，最高为第 179 条扣除额的收益将按高税率的第 1245 条普通收入回收。换句话说，收益将按您的正常税率征税，而不是按较低的长期收益税率征税。您可能还欠部分或全部第 1245 条回收收益的 3.8% NIIT。
如果您出售的 QIP 已申请第
一年奖金折旧，该怎么办？在这种情况下，使用适用的直线法计算的奖金折旧扣除额超过折旧的收益将属于高税第 1250 条普通收入回收。再次，收益将按您的正常税率征税，而不是按较低的长期收益税率征税，并且您可能还欠部分或全部回收收益的 3.8% NIIT。
税务规划要点：如果您选择对不动产（包括 QIP）进行直线折旧（换句话说，您不申请第一年第 179 条或第一年奖金折旧扣除），则不会有任何第 1245 条普通收入回收。也不会有任何第 1250 条普通收入回收。相反，您将只有未回收的第 1250 条折旧收益，并且该收益将按不超过 25% 的联邦税率征税。但是，您可能还欠全部或部分收益的 3.8% NIIT。
需要考虑的因素有很多
如您所见，房地产销售收益的联邦所得税规则可能比您想象的要复杂得多。不同的税率适用于不同的收益类别。而且您可能还欠 3.8% 的 NIIT 税，甚至可能欠州所得税。我们将在准备您的纳税申报表时处理详细信息。如果您对您的情况有疑问，请联系我们。
